Как взять ипотеку на квартиру

Несмотря на всеобщую распространенность ипотеки, многие граждане не имеют представления о том, как брать подобные займы. Каковы ключевые нюансы оформления жилищных кредитов?

Рассмотреть данный вопрос мы можем в следующих аспектах:

• требования к объекту недвижимости, оформляемому в ипотеку;
• требования к заемщику;
• необходимые документы для получения жилищного кредита;
• процедура оформления ипотеки.

Начнем с первого пункта.

Требования к объекту недвижимости

В ипотеку можно приобрести, в принципе, любые объекты недвижимости, соответствующие статусу жилых. Но на практике банки наиболее лояльны к квартирам, которые:

• находятся в составе многоэтажного дома, выполненного из кирпича или железобетонных конструкций;
• находятся в хорошем состоянии.

Есть также ряд юридических требований к объектам недвижимости. В числе таковых:

• отсутствие в квартире прописанных граждан;
• отсутствие долговых взысканий в отношении объекта недвижимости;
• квартира не должна быть в залоге.

Некоторые банки не слишком лояльны к квартирам, которые находятся в собственности нескольких человек. Но подобная практика — редкое явление.

Требования к заемщику

Требования к ипотечному заемщику, в принципе, не слишком отличаются от таковых, что характерны для любых других кредитов. Человек, претендующий на получение ипотечного займа, должен:

• иметь стабильный, подтвержденный документально доход;
• обладать посильной текущей долговой нагрузкой;
• иметь хорошую кредитную историю — при ее наличии

В большинстве случаев заемщик также должен обладать первоначальным взносом — не менее 20% от стоимости квартиры.

Документы для оформления ипотеки

Документы, необходимые для оформления ипотечного кредита, можно классифицировать на несколько основных категорий.

Во-первых, это те источники, которые подтверждают личность, занятость и платежеспособность заемщика. В числе таковых:

• паспорт;
• копия трудовой книжки (иногда — контракта с работодателем);
• справка 2-НДФЛ или соответствующий документ по форме банка.

Во-вторых, это документы, легитимизирующие сделку по квартире. В числе таковых:

• Cвидетельство о праве собственности (акт приемки и иные юридически равнозначные источники);
• выписка из кадастрового паспорта на квартиру;
• выписка из домовой книги;
• копии документов, удостоверяющих личность продавцов;
• при необходимости: согласие супруга продавца на сделку;
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по услугам ЖКХ;
• выписка из государственного реестра прав на недвижимость, подтверждающая отсутствие обременений квартиры;
• документ, подтверждающий оценку объекта недвижимости;
• страховой полис на квартиру.

Отдельные банки могут выдвигать особые требования по перечню документов.

Процедура оформления ипотеки

Первый этап оформления ипотеки — подача в банк заявки на соответствующий кредит и получение одобрения на выдачу займа. Методология, которой придерживаются финансовые организации в ходе принятия решений по заявкам, предполагает, что кредит будет выдан, если:

• ежемесячный платеж по кредиту на требуемую сумму будет не более 40% от дохода заемщика;
• -у заемщика хорошая кредитная история и адекватный уровень текущей закредитованности.

В зависимости от степени соответствия финансового положения кредитуемого лица данным критериям определяется сумма, которую готов выдать банк. Так, если платежи по установленному графику будут более 40% от зарплаты, то сумма кредита уменьшается, равно как и ежемесячные платежи. Если кредитная история человека не слишком позитивна, а текущий уровень закредитованности — зашкаливает, то величина одобренного ипотечного займа может быть еще меньше.

Как только заемщик получил положительное решение в банке, он может приступать к поиску квартиры. На это у человека есть порядка 3 месяцев. Если заемщик уже выбрал интересующий объект недвижимости — банк должен его одобрить. Необходимо будет предоставить в банк правоустанавливающие документы на квартиру, а также отчет оценщика.

После изучения банком соответствующих источников и одобрения сделки заемщик может заключать договор купли-продажи с собствеником недвижимости. Расчет между продавцом и покупателем, как правило, осуществляется при использовании банковской ячейки. В ней размещается первоначальный взнос заемщика и средства, выданные банком по ипотечному кредиту. Пока идет регистрация права собственности — в течение 5 дней, доступ к данной ячейке закрыт. По истечении данного срока и по факту перехода квартиры во владение заемщиком продавец может забрать свои денежные средства из ячейки.

Расчеты между продавцом и покупателем могут в ряде случаев проходить в безналичном виде. В этом случае банком, в котором оформляется ипотека, открываются отдельные счета для заемщика и собственника недвижимости — соответственно, «аккредитивный» и «до востребования». Средства с первого счета на второй попадают только после того как банк получит подтверждение перехода права собственности на квартиру к покупателю.

По завершении расчетов между продавцом и покупателем банк оформляет квартиру в залог, предварительно обязав заемщика застраховать объект недвижимости.